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　　證券時(shí)報(bào)記者 江聃

　　上周，北京東南部的通州、亦莊區(qū)域部分房?jī)r(jià)降幅超20%的消息在網(wǎng)上火了一把。記者近日實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京多個(gè)區(qū)域的二手房成交價(jià)的確出現(xiàn)了不同程度的下滑，但跌幅到20%的僅為個(gè)別樓盤。

　　多家中介機(jī)構(gòu)工作人員表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)現(xiàn)象確實(shí)得到明顯遏制，剛需人群成為消費(fèi)主力。

　　二手房成交價(jià)松動(dòng)

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大。不少媒體反映這似乎與大眾實(shí)際感受不符。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。

　　這一說(shuō)法也在記者周末的實(shí)地走訪中得到了印證。據(jù)了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實(shí)有較最高點(diǎn)下跌20%的戶型。“兩限房漲跌反應(yīng)都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性。”果園附近的一家房產(chǎn)中介公司工作人員表示。

　　通州通胡大街一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價(jià)格大部分會(huì)比3月高點(diǎn)時(shí)調(diào)低約10%，最后的成交價(jià)仍可再商量，不過(guò)下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。此外，該公司已經(jīng)明確要求，不符合單價(jià)的房源掛不了牌、進(jìn)不了系統(tǒng)。

　　對(duì)于成交價(jià)大幅下降的原因，前述果園附近的房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經(jīng)訂下改善型目標(biāo)房，但沒想到3月份突然出臺(tái)更嚴(yán)的限購(gòu)政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，不過(guò)只要降幅不超過(guò)改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。

　　北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值�？傮w來(lái)看，目前買家觀望情緒濃厚，市場(chǎng)議價(jià)空間增大。

　　剛需成消費(fèi)主力

　　相對(duì)于房?jī)r(jià)的走軟，購(gòu)房人則顯得比較淡定。記者看到，雖是周末，但通州、亦莊開發(fā)區(qū)的多個(gè)中介門店前來(lái)咨詢的人并不多。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研院數(shù)據(jù)顯示，5月新增客戶登記量環(huán)比4月下降了11.9%。

　　通州果園一位前來(lái)咨詢二手房的買房人告訴記者，近期房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回春節(jié)前后的價(jià)格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要因素。在她看來(lái)，通州實(shí)施專屬限購(gòu)政策后，已經(jīng)將大批投資客限制在外，再到通州買房的絕大部分都是剛需。而未來(lái)隨著北京市政府正式遷入，相應(yīng)配套會(huì)進(jìn)一步完善，通州房?jī)r(jià)仍然有較好的上漲預(yù)期。

　　記者在亦莊了解到，近期有多個(gè)一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米以上的疊拼別墅。“購(gòu)買別墅的客戶原本首付比例就高，所以對(duì)提高首付的政策不敏感，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也相對(duì)平穩(wěn)。”

　　現(xiàn)在是否適合出手？

　　“3·17”新政的力度是空前的，實(shí)施近3個(gè)月的效果可謂立竿見影。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，專業(yè)人士的判斷則出現(xiàn)了分歧。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前一線城市二手房下行主要表現(xiàn)在成交量上，成交價(jià)的調(diào)整才剛剛開始。

　　胡景暉也認(rèn)為，在一系列政策的疊加下，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)有待觀察。

　　前述通州果園附近的房產(chǎn)中介公司工作人員告訴記者，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新政實(shí)施前兩三個(gè)月的效果最明顯，雖然未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲可能性不大，但房?jī)r(jià)再下一個(gè)臺(tái)階的可能性也不大。

　　中介工作人員給記者算了一筆賬：按照目前的房?jī)r(jià)，想要在通州首次購(gòu)房，加上所有稅費(fèi)，首付款仍需200萬(wàn)以上。“這是把部分剛需擋在門外的一道‘硬門檻’”。